A020【2016/07/20 住宅ローン説明会でフラット35と民間ローンの違いについて聞いてきた】

　丁度良いタイミングで会社（ろうきん主催）の住宅ローン説明会があったので、参加してきました。

以前予算を考えたときは、深く考察せずにフラット35で計算しましたが、これを機に民間ローンとどちらが良いか考えてみます。

目次

全固定金利を選ぶならフラット35

以前の記事でフラット35を前提条件に予算を計算したのは、毎回の金利変動に一喜一憂せずに済み、家賃感覚で払えるので精神的に楽なことが理由でした。

フラット35というのは、各金融機関の商品ではなく住宅金融支援機構（≒国）が提供するサービスで、金融機関は「窓口」のような扱いになるそうです。

フラット35は全期間固定金利で、一般的な金融機関のローンより審査が甘く、団体信用生命保険が原則加入で有料であるという点が特徴です。

全期間固定金利は金融機関の商品にもありますが、フラット35より金利が高いのであえてそれを選ぶメリットは不明です。

この「団体信用生命保険」が曲者で、フラット35と金融機関の住宅ローンで金額が大きく異なる可能性があります。

直接的に言えば、金融機関の場合は無料の場合がほとんどです。

フラット35の場合は有料で、3000万円程借り入れた場合はおよそ200万円がこの保険にかかるようです。

つまり、パッと見でフラット35のほうが金利が低いのでお得だと思っても、この保険を加味した総返済額では金融機関のほうがお得ということがあります。

しかし全期間固定金利に限って言えば、やはり金融機関の固定金利はフラット35に比べて1%以上高いため、フラット35のほうが団信保険料を加味してもお得であることはほぼ間違いないようです。

金融機関にするかフラット35にするかは、金利の低い変動利率を導入するかどうかが焦点になります。

固定金利のメリットは上でも少し触れましたが「将来的な支払額変動の可能性という精神的負担を回避できる」 ことです。

デメリットは「金銭的負担が変動金利より大きい」ことですね。

変動金利は全く逆で、「現状での金銭的負担を軽減できること」がメリットで、「将来的な支払額変動の可能性という精神的な負担を抱えること」がデメリットです。

人によるとは思いますが、私は明らかに変動金利のデメリットのほうが大きいと感じています。

変動金利にした場合、毎月の金利が嫌でも気になり、一喜一憂することになります。

そうすると家賃感覚で払う固定金利での返済とは異なり、どうしても損得勘定が芽生えてきます。

毎月損得を意識してしまうことは、はっきり言って幸せとは反対側に位置する行為だと考えています。お金のことばかり考えている日々を幸せとは言い難いのではないでしょうか。

固定変動ミックスが本当にお得なのか？

説明会で勧められたのは「固定変動ミックス」でした。

3000万円借りる際、1500万円を固定、1500万円を変動とすることで、将来的に金利が上がっても固定金利分により得できて、金利が下がっても変動金利分により得できるので、リスクを軽減することが出来ると言っていました。

私の考えでは、この選択が一番駄目だと思うのですが、どうでしょうか？

先程の営業マンの説明を言い換えれば、

「将来的に金利が上がったら変動金利分は損して、金利が下がったら固定金利分は損する」

と全く同じですよね。

どんな言い方をしようと、固定変動ミックスの利点はリスク分散です。

リスク分散ができるのは大きなメリットと言えますが、実際の支払いが金利と共に変動することになるので、金利変動が毎月気になってしまう分だけ不幸になる気がします。

貸す側の立場になったら、金利がどちらに変動しても一定の収益を確保できるので、このミックスというのは良いシステムだと思います。

固定5年とか10年というのも、ミックス同様にリスク分散を狙った商品です。「貸す側の」リスク分散の意味が大きいかもしれませんね。

固定期間が終わった後に再度変動か固定か選べると言いますが、それはその時点（5年後、10年後）での利率なので、金利が上がっていれば全期間固定にしておけば良かったという話ですし、金利が下がっていれば最初から変動にしておけば良かったと思うことになります。

それに将来的なことを言うのであれば、「借り換え」という選択肢もあります。

借り換えは、「固定にしていたが金利が非常に低くなったので、改めて固定か変動で借り直す」というのが一般的でしょう。手数料分だけ追加費用がかかります。

「変動にしていたがこれから金利が上がりそうなので固定に変更する」というのはあまり多くないと思います。変動から固定では必ず金利が高くなるので、固定に変えて支払いが一気に増えるという選択は勇気が要ります。

金利が上がって「変動にして失敗だったなぁ」と思っているときに、更に金利が高い固定に変えるのは一層勇気が要るでしょう。

そう考えると、借り換えというのは固定金利を選択した人にとっては損失軽減措置になる一方、変動金利を選択した人にとってはあまり使い勝手が良くないシステムだと思います。

フラット35か変動か

以上のように考えると、借り入れの選択肢は2つ、「全期間固定＝フラット35」か「変動」となります。どちらが得かは将来的な金利の動向がわからない以上、誰にもわかりません。

変動にした場合は、出来るだけ低金利の今のうちに貯金をしておき、住宅ローン減税が終わる11年目以降にがっつり繰上げ返済をすれば多大な恩恵を受けられると思います。

フラット35の場合は変動に比べて金利が高い分、同じことをしていたら変動に比べて旨みが少ないです。繰り上げ返済で支払いを10年短縮、20年短縮というのはあまり考えず、もし余裕資金が出来たら返済ではなく株式等の投資に回すほうが良いでしょう。

「余裕資金をローン返済に回し、少しでも早く返して利子分を減らす」という考え方が「変動」、

「余裕資金を投資に回し、利益を得ることで利子分の負担を軽減する」という考え方がフラット35だと思います。

このように考えると、フラット35は借り入れを20年以下にすれば金利が安くなるものの、毎月の負担を増やしてでも出来るだけ早く返したいのなら変動のほうが良いのでは？と感じてしまいます。

フラット35の場合、35年（可能なら50年でも）丸々使って毎月の負担を抑え、余裕資金を確保して投資していくほうが良いです。

以上のような考察から、私は基本的にフラット35でいこうと考えています。

そのうち金融機関を回って詳細を聞きに行くことになりますが、そこでよっぽどの条件を出されない限りはフラット35で決まりでしょう。

エクステリア費用はローンに組み込めるのか

話は変わりますが、エクステリア費用を安くしようと思ってハウスメーカーとは別に外構を依頼して行う場合、その費用を住宅ローンに組み込めるかどうかはローン借入先の判断次第のようです。

エクステリアも家の一部と考えてもらえるのかどうか、借入先できちんと確認する必要がありますね。

エクステリアもハウスメーカー経由でやってもらうのが一番ややこしくなくて良いのですが、マージンが乗るのでコストが上がってしまいます。

小さなメーカーや地元工務店なら、自分でエクステリア業者に見積もりを取って、そのままの値段でメーカー発注という形にしてもらうことも出来そうです。

このあたりは交渉次第でしょうか。エクステリアも数百万円かかりますから、心に留めておくことにします。

次回は引き続き、住宅ローン説明会で聞いてきた火災保険、地震保険の話です！