A044【2016/08/25 第1回設計打合せ～これからのお金と家づくりの流れ～】
ハウスメーカーが決まり、ついに設計打ち合わせのスタートです。まずは一番最初ということで、契約関係の手続きを行いました。
目次
これからのお金と家づくりの流れ
水田建設さんに足を運び、社長さんと私たちで第1回の打ち合わせを行いました。
まずはこちらから、家を建てようと思った経緯を話しました。
・5月頃に何となく完成見学会に足を運んだが、そのときはそこまで真剣ではなかった
・6月頃に祖父から「せっかく畑だった土地があるのだから、親子3代で近くに住みたい」と言われて真剣に検討を開始
・その後のモデルハウス見学等でセキスイハイムが良いと思い、そこで決めようと思っていたが担当営業マンと考え方が合わず候補から外した
・自分たちでインターネットで地元工務店を探したところ水田建設さんを見つけ、見学会に行っても好印象だったので決めた
・8月に祖父が肺炎で入院してしまい、急いでほしいと言われている。3月中の完成を目指したいのであまり時間がない
という内容です。このブログで詳細を書くのは初めてですね。
それに対して、水田さんからは家づくりの流れとお金に関する話を聞きました。
【家づくりの流れ】
- 本来であればまず設計契約をし、何度も打ち合わせをして図面と総費用見積もりを出す
- 打ち合わせの結果として気に入って頂ければ、工事契約をして建築を始める
マイホームができるまで ｜ 浜松市の注文住宅・リフォーム・耐震補強なら有限会社水田建設
- 3月までに完成となると、10月末に間取りと内装を決定、11月には地鎮祭と着工、12月には上棟式と外構の決定というスケジュールになる
- もし設計打ち合わせと同時にとりあえずの図面（先日頂いた図面A042）で工事契約をしてもらえれば、人員の手配を進めながら設計打ち合わせが出来るので滞りなく3月完成で進められる
- 建築候補地が、候補１はお祖父さんの宅地の一部、候補２は農地となっているので、候補１の場合は分筆、候補２の場合は農地転用の手続きが必要。どちらの手続きの場合でも建物図面（配置図）が必要。これは数日以内にハウスメーカーが用意する
- 住宅ローンは仮審査→融資枠決定→本申込の流れなので、近日中に仮審査と融資枠の決定まで行っておきたい。融資枠が決定する段階では、細かい金額まで決まっている必要はないので、上限枠を設定するだけ。最終の本申込は土地の抵当権を設定したあとなので、家が完成する一ヶ月～数週間前になる。
【手続きにかかる費用】
- 最初の設計契約で10.8万円、工事請負契約書の印紙代で1万円がかかる
- ローンに組み込めないお金についてはリストにまとめたので、これを参照してほしい（後述）
- フラット35をお勧めしているが、特に銀行の指定がないのであれば優良住宅ローンを勧めている。金額的にもトップクラスに安いはず。
- 土地関係の費用だが、圧倒的に農地転用のほうが安く、分筆だと50万円程度、農地転用なら10万円程度で出来るはず。
ということでした。
明後日までに設計契約書と工事請負契約書を作成してもらい、こちらも契約料と印紙代（計11.8万円）を用意して正式に契約するということで話がまとまりました。
約款は先に頂いたので、予めしっかり読んでおきたいと思います。
住宅ローンに基本的に組み込めない（自己資金が必要な）費用
このとき教えて頂いたローンに組み込めない費用の一覧です。金額は参考値だそうです。
- 地鎮祭（3万円）
- 建前＝上棟式（10万円）
- 引越し（5万円）
- 建物表示登記（10万円）
- 建物保存登記（8万円）
- 不動産取得税（17万円）
- 水道加入金（3.5万円）
- 収入印紙代＝建物工事契約&住宅ローン契約（計3万円）
合計：約60万円
となります。これらは基本的には住宅ローン資金を受け取る前に払わなければならないお金なので、自分たちの貯金から捻出する必要があります。
これらの諸費用を住宅ローンに組み込んでしまうこと（オーバーローン）も可能なハウスメーカー&借入先の銀行もあるそうですが、それはおそらく印紙代や登記費用をハウスメーカーが一時的に肩代わりしてくれるということなので、地元工務店等の小規模メーカーでも可能かどうかはわかりません。
これとは別に、
- 火災保険10年（10万円）
- 地震保険5年（5万円）
- 住宅ローン手数料（30万円）
合計：45万円
もあります。これらは家の完成とほぼ同時期に払うお金なので、住宅ローンに組み込むことも可能らしく、自己資金である必要はない可能性が高いそうです。ただし、住宅ローンに組み込めるかどうかは借入先によるので、注意が必要です。
借入先候補の銀行やローン会社と必ず確認を取りましょう。
社長さんお薦めの優良住宅ローンであれば、上述の3点を住宅ローンに組み込めるという話でした（提携先だから融通が効くのかも知れません）。
これらのお金が、家の建築費と土地の取得費以外にかかるということです。頭金のことも考えると、3000万円の家を建てようと思ったら貯金は500万円程必要になると見て間違いないと思います。このあたりは次回の記事で考察しましょう。
第1回設計打ち合わせ
引き続き、早速第1回設計打ち合わせを行いました。こちらからの要望がわかりやすいように、このブログの原稿（A005コンセプトとA012家事動線）をお渡ししました。
【解体工事について】
- 地ならしの為に早くしたほうが良い。出来れば着工の一月前にはやっておきたい。
⇒既に9月末で工事予定だと伝えたら、それならば問題ないとのこと。
【施主支給について】
- 一向に構わないが、おそらく何であっても個人で見積もりをするより建設業者を通したほうが安い。マージンは取らないので、良いなと思うものがあったら弊社経由での見積もりも取り、比較して安いほうを採用して頂ければOK
- （父が電気工事士・消防設備士だと言ったら）そういったものも施主支給ということで、お父さんに現場に入ってもらって配線工事をして頂いて構わない。お父さんとしても息子さんの新築に関わりたいと思うので、是非そうしてください
【間取りについて】
- （渡した原稿に目を通して）既に考えられているようだが、自分がその家で生活することを必ずシミュレーションしてほしい。生活動線を考えることが、家の満足度を高める。
【宿題】
- 家の外観について、イメージを教えてほしい。ネットで画像検索して自分が良いと思った家を送ってほしい。
- LDKをどうするか考えてほしい。今はダイニングとリビングを完全に独立させたいと言っているが、空間は一つで、目隠しのようなものでリビングとダイニングが意識的には分かれている状態では駄目か。
- 今住んでいる賃貸アパートに不満がないか考えてきてほしい
⇒とりあえず電子レンジと電気ケトルを同時に使うとブレーカが落ちるのは不満。料理に支障が出る。
- 設計契約、工事契約の約款に目を通しておいてほしい
【こちらからの質問】
- 以前頂いた参考見積もりにおいてインターホン、分電盤が入っていなかったのだが
⇒インターホンは門柱（機能性門柱）、分電盤は太陽光のHEMS装置とセットになっているので、金額には含まれている。
以上のような内容でした。
これからは打合せの度に宿題が出て、次の打合せまでに考えてくることでスムーズに打合せを進めていくというスタイルになります。
今回の打ち合わせ内容を元に、図面を描いてもらいます。どんな図面が出てくるか楽しみですね！
今回で手続き関係の具体的な金額が出てきたので、次回は「自己資金、頭金、貯蓄額」について一度整理したいと思います。