A023【2016/07/23 祖父の土地に家を建てるときの問題～分筆・住宅ローン～】

　私は祖父の土地を借りて家を建てることになります。

私の他にも親や兄弟の土地に家を建てる方がたくさんおられると思うので、百年住宅の営業マンに教えてもらった情報をまとめておきます。

目次

分筆の必要性

　まず、「一つの土地には一つの家屋」しか建てることが出来ません。とても広い土地があったとしても、その土地が一区画であれば建てられるのは一軒だけです。

もう一軒建てたい場合には分筆登記（区画を分ける）という行政上の手続きを行う必要があります。

地図上では区画線を一本引くだけですが、実際には土地の測量が必要になるためコストは高く、大体60万円くらいかかるそうです（200坪の土地を100坪×2に分ける場合で）。

土地を分けたことにより新たに番地が設定され、家が建てられるようになります。これは同一敷地に建てる場合に必ず発生するコストですので、避けられません（新たに土地を買うよりは圧倒的に安いですが）。

分筆が行えるかどうかは土地家屋調査士が調べてくれますが、「分筆した土地に新しく家を建てられるかどうか」は予め確認しておきましょう。

建築基準法に「接道義務」というルールがあります。

「道路に2m以上接していない敷地には家を建ててはいけない」というものです。

簡単に図示しますと、下記のようになります。

あなたが土地Bを分筆して土地B-2という区画を作り、ここにもう一軒建てたいと思ったとしても、土地B-2は道路と接していないので家を建てることが出来ません。

同じ図を用いて区画跨ぎについてもついでに説明しておきます。あなたは土地A～Dの所有者です。土地A, B, B-2と跨いで家を建てました。

これは「一つの土地に一つの家屋（未満）」ですから、問題ありません。

このように土地を売買したり、賃借したり、国の区画整理を受けたりといった理由で土地が細かく分けられていて、3つの土地を跨いで一軒の家が建っていることも良くあるそうです。

更に土地CとDを跨いでもう一軒新しい家を建てたとします。こちらについても土地Cが接道義務を守っていますので問題ありません。

但し、新しい家が土地B-2に被ってしまっている場合は、土地B-2という一つの区画に先程の家と合わせて2つの家があることになるので、分筆する必要があります。

一つの敷地の中に「宅地」と「畑（もしくは田や果樹園）」の区画がある場合があります。私の場合がそうでした。

これは既に区画が分かれているので、「畑」の区画のほうに新しい建物を建てることが出来ます。

この際は、農地転用という手続きを行うことによって「畑」を「宅地」に変更すればOKです。

こちらは分筆と違って細かな測量が必要ないので、費用は10万円以下に抑えることが出来るそうです。

但し、この話はその地域が「市街化区域」である場合に限ります。

もし「市街化調整区域」である場合、農地転用「届」ではなく農地転用「許可」が必要となり、原則的に農地を宅地にすることは出来ませんので、注意してください。

「一つの土地に一つの家屋」という原則を守ったまま一つの土地に二つの家屋を建てる裏技が、「離れ」という扱いにする方法です。

新しい建物が「一つの住居」なのか「増築（離れ）」なのかは「その建物だけで生活が可能かどうか」で判断されます。

①キッチンがあるか

②風呂があるか

③トイレがあるか

の3点です。これらのいずれかが欠けている場合、元々あった建物を利用しなければ基本的な生活が成り立たない為、「増築（離れ）」という扱いになります。

土地の形状や接道義務等でどうしても分筆できず、それでもその土地に住みたい場合や、同じ敷地に住みたいが2世帯住宅はどうしても嫌な場合は検討しても良いかも知れません。トイレはないと不便すぎるので、近くに銭湯や温泉があるなら風呂を無くし、料理を基本的にしないのならキッチンを無くすということになるかと思います。

正直に申し上げれば、苦肉の策という感じであまり現実的ではありません。いずれ後悔する未来が見えます。

このような分筆や農地転用には「土地名義人の承諾」が必要となります。

名義人が高齢でボケてしまっていたり寝たきりで本人の意思確認が出来なかったりすると、これらの手続きは出来ません。成年後見人制度を使うことになります。

同様に、住宅ローンを組むときに「抵当権の設定」というのが必要になります。これは「もしローンを払えなくなったら、家や土地を差し押さえられる」ということです。

自分の土地ではない場合は土地を担保にするのに土地名義人の承諾が必ず必要なので、これも注意しなければなりません。この抵当権の設定にも、家が建ったあとに「現場確認」が必要であり、土地名義人が身動きの取れない状態だと問題が発生します。

これらの手続きは複雑で面倒なので、基本的に土地家屋調査士や行政書士、司法書士等にお願いすることになります。

今回は以上です。こういった申請関係は基本的にハウスメーカーが相談に乗ってくれます。彼らもこういた行政手続きが上手くいかないと家を建てられなくて困るので、分筆や成年後見人制度の手続き等についても教えてくれるでしょう。

但し、彼らの伝手を使って土地家屋調査士や行政書士、司法書士に依頼すると、マージンが発生するので農地転用費用や抵当権設定費用が高くなる可能性があります。

そのあたりは良く考えて、「営業マンに相談には乗ってもらうけど、行政手続きの依頼先は自分たちで探す」とはっきり決めておかないと、ずるずる言われるがままにやってしまいそうですね。

次回は久々にセキスイハイムの話に戻ります。以前見積もりを出してもらった「パルフェ」は非常に高額（家だけで4000万円！）だったので、割安プラン「ハイムbj」の見積もりを出してもらいました。