家を建てるときの予算は？ローンはいくらで組むか
私が家を建てる予算について考えたときの自分なりの計算を赤裸々に書いています。
ご参考にしていただければ幸いです。
目次
予算を考える上での前提と仮定
先日ハウスメーカーで間取りと見積もりを出してもらい、
「予算4000万円なら無理なく返済できますよ」
と言われました。
鵜呑みにして良いものか疑問ですし、個人的な感覚では予算が多過ぎる気がします。
一生の問題なのできちんと自分で考えたいと思います。
まずネットで
「新築 予算 決め方」
で検索しました。
年収や月収というのは「額面」と「手取り」がありますが、大体のホームページはおそらく額面収入のことを言っていると思います。
正直わかりにくいので、私は全て手取り月収、手取りボーナスで計算します。
私の額面年収は450〜500万円ですから、ハウスメーカーは年収の8倍なら大丈夫という計算で予算4000万円と言っているようです。
（見積もりでは頭金が400万円で、住宅ローンが3600万円となっていました）
私の場合、大体手取りで毎月21～26万円、平均は25万円くらいです。
ボーナスは年2回、手取りで各60万程度になります。
現在2LDKのアパートで
家賃＋駐車場＋水道光熱費で約10万円
かかっていて、
今年は妊娠や冠婚葬祭が重なり
月々の収支は常に赤字、ボーナスで何とかプラマイゼロに戻していく
というギリギリの状況になっています。
貯金は増えるどころかむしろ減っています・・・。
さぁこの状況を元に、予算を考えていきたいと思います。
まずは５つの条件を仮定しました。
予算を考えるときの5つの仮定条件
①返済方法はフラット35で35年完全固定金利とします。
現状の低金利が35年間続くとは思えないことと、変動金利にして半年毎に返済額を気にしたくないという理由から、フラット35が一番得だと考えました。
またフラット35Sという枠を確保できれば、最初の10年間は利子が0.3%引かれるとのことです。
②固定資産税については、当面10年間は住宅ローン減税と相殺できるので考えなくて良いとします。
固定資産税は住宅設備の内容や素材（木造か鉄骨か）、土地や家の広さ、築年数によって変わってくるので実際のところよく分かりませんが、ネットで調べると7～15万円くらいという意見が多くありました。
そして、年数が経つ程安くなっていきます。
その為、10年間適用される住宅ローン減税によって大体相殺できると仮定しました。
今からちょっとだけややこしい住宅ローン減税について説明しますが、損得にかかわってくるので出来れば読んでほしいと思います。
住宅ローン減税は10年間の所得税と住民税を軽減してくれる制度で、ネット上にたくさん情報が載っていますが、その年の終わり（12月末時点）でのローン残高の1％分だけ納税免除を受けられます。
まずは所得税から控除されますが、所得税の控除額だけではローン残高の1％に達していない場合、更に住民税からも控除されます。
住民税控除額は上限があり、給与所得控除後の金額（源泉徴収票に記載）の7%、かつ最高で13.65万円までです。
私の場合を例に挙げて具体的に説明していきます。
まず年間の所得税が12万円ですから、これが控除されます。
次に住民税ですが、会社から年に1回配られる源泉徴収票に書いてある「給与所得控除後の金額」の7％はおよそ20万円であり、住民税控除額の上限を超えていますので、住民税の控除額は13.65万円となります。
合わせて最大25.65万円の納税分をこの制度によって返ってくることになります。（年末時点の住宅ローン残高が10年後まで2565万円以上あればの話です）
10年間のトータルで最大250万円程節税できるという計算です。
（実際は年々給料が上がっていれば「所得税」も上がっているので、もう少し減税額は増えるでしょう）
これならば、10年間は固定資産税分を住宅ローン減税で相殺出来ると見ても良いのではないでしょうか？
想像でしかありませんが、住宅ローン減税による負担軽減効果のほうが大きいと思います。
③ローン返済のボーナス払いはしないことにします。
臨時収入（ボーナス）を完全自由の状態で置いておくことは、
「何に使おう？」
という楽しい気持ちを運んできてくれるとても大切な要素だと思っています。
ボーナスからガッツリ住宅ローンを引かれることは、家賃感覚で毎月払っているローン返済とは違って、嫌でも借金を意識してしまいます。
これは幸せを削いでしまう行為だと私は感じているので、ボーナス払いはしたくありません。
それに、ボーナスは毎年必ず同程度の額がもらえるでしょうか？
そんな保証はありません。
会社が傾き始めたらまず消えるのがボーナスです。
ボーナスを返済のあてにするのはあまり良くないと私は考えています。
④現状から駐車場代と電気代とガス代がなくなると仮定します（太陽光パネル設置＆オール電化）。
電気代がなくなるというのは、使用電気代と売電収入でプラスマイナス0を目指しているということです。
太陽光発電を5kWくらい搭載すれば、一般家庭の電気代と売電収入が釣り合って実質ゼロ円を達成できると考えていますが、この辺りはハウスメーカーと相談ですね。
太陽光発電については後日しっかり考察する予定です。
オール電化なのでガス代はかかりませんし、当然駐車場代も考えなくて良くなります。
インフラとして残るのは水道代だけで、月々2500円程度とします。
⑤ローンの返済方式は「元利均等返済」とします。
返済方式は元利均等と元金均等の2種類がありますが、「元利均等返済」一択だと思います。
非常に大雑把に説明すると、元利金等返済とは「最後まで月々の返済額が一定」、元金均等返済とは「最初はたくさん返すかわりに、徐々に返済額が減っていく」方式です。
元金均等返済はトータルの返済額が減るというメリットがあるものの、最もお金がない初期の返済額が多く生活的につらいですし、返済開始直後からローン残高がガンガン減っていくので、最初10年間の住宅ローン減税の恩恵も受けにくくなります。
具体的な借入額と返済額、予算総額
さぁ、上述の条件で計算してみましょう。
固定資産税は当面10年間は考えなくても良いということになったので、
「負担が今のままで良ければ」
現在の家賃＋光熱費ー水道費＝9.7万円程度
までならば、今の生活を維持できます。
「住宅ローン 返済 シミュレーション」で検索し、それらしいサイトで計算してみることにします。
フラット35においては借入額が建築総額の9割以下であれば利率が下がるようなので、それを前提とします。
これによって必要な頭金が変わってきます。
実際どこで借りてどのくらいの利率になるかわからないので、とりあえずはフラット35Sで無難なところを考えて、最初の10年間は利率1.1%、11年目からは1.4%で計算します。
フラット35Sというのは、省エネ・耐震性などの基準をクリアした家を建てる場合のみ、最初の10年間は利率が0.3％少なくなるという素晴らしい制度です。
このような試算結果となりました。
当初返済額とはフラット35S適用の最初の10年間（利率1.1%のとき）の返済額、以降返済額は11年目以降（利率1.4%のとき）の返済額です。
以降返済額は、10年経過して住宅ローン減税が終わってしまうのでこれに加えて固定資産税による負担も増えますが、ここには入れていません。
必要な頭金とは、借入額を建築総額の9割以下にするために必要な最低額になります。
予算総額は借入額と必要な頭金の足し算で、家づくりにかかる建築費・外構費・事務手数料・諸費用等の総額がこの額までということです。
この計算結果から、借入額が100万円上がる度に
・当初返済額が2870円ずつ増える
・以降返済額が2974円ずつ増える
・必要な頭金が11万円ずつ増える
・予算総額が111万円ずつ上がる
ということがわかります。
今と負担をほぼ変えないということでいくと、借入額は3400万円、予算総額は3778万円まで大丈夫ということになります。
予算総額4000万円でもギリギリ何とかなりそうだと思いますが、前回記事のセキスイハイムの見積もりは4000万円でエクステリアや諸費用が含まれていないので、正直厳しいと思います。
先程も書きましたが、住宅ローン減税による恩恵は借入額が大きいほど受けられます。
私の場合は25.65万円が住宅ローン減税をフル活用できる納税分ということになりますので、3000～3400万円くらい借りておくと、10年後にも住宅ローン減税のメリットをがっつり享受できるわけです。
現在貯蓄が全部で300万円程度しかないので、私にとって頭金も重要です。
貯蓄が300万円あると言っても、全額使うわけにはいかないですよね。
新居への引越し費用や冠婚葬祭等の特別出費、出産準備資金、新居での家具家電の新調代金等、残しておかなければいけないお金も結構あります。
結局予算は額面年収の6倍程度。7倍は危険域かも
さぁ、そろそろ予算を決定したいと思います。
ここ1年以内に建てる場合、頭金がおそらく350万円前後しか用意できないので、頭金の問題で予算総額は最大でも3500万円程度ということになります。
現金ではなく株で200万円程もっていますが、こちらは現在大損しているので出来れば現金化したくありません。
2, 3年後に建てるのであれば、頭金の問題はなくなるので月々の返済額のみを考えれば良く、今の賃貸と同程度で良ければ予算総額は3800万円前後まで何とかなるはずです。
この予算総額には家本体の価格だけでなく、太陽光パネルや家電、家具やエクステリア、付帯工事、申請手続き費用等全てが含まれていなければなりません。
前回記事でちょっと書きましたが、申請書類の手続きとエクステリアで大雑把に500万円程度かかると予想しています。
・・・ここで一旦冷静になって自分の状況を見つめ直しましょう。
私の場合、土地を買う必要がありません（将来的には相続税の問題が発生しますが）。
土地から選んでいる方々は、この予算総額に土地代という安くても600万円、通常は1000万円ともそれ以上ともいわれる経費が含まれているのです。
私が土地から購入している人と同じように3500万円、4000万円というローンを組んで豪勢な家を建てて良いものなのか、ちょっと考えるべきかもしれません。
分不相応な気もしますし、わざわざ就職先を選んで地元に帰ってきたのだから享受して良いような気もします。
悩みに悩みましたが、ハウスメーカーと契約するまでの基本予算を3000万円とし、その後の変更があって金額が増えたとしても最終的には3500万円以内としました。
3500万円以内であれば一年以内に建築でも頭金が用意できますし、土地から買う人よりちょっと贅沢して注文住宅を建てられますし、月々の返済額にも多少余裕があります。
最も幸せを享受できる金額がこのあたりかなぁと思いました。
予算について考えた第一回としては、まぁまぁ掘り下げることができたのではないでしょうか？
【追記】2017/03/06
このあと家づくりが進むにつれて、ここで述べた返済額よりも月々の負担は確実に上がることがわかってきました。
収入保障保険（団信のかわりになる保険）
がその筆頭です。これは月々4500円程度になります。